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　　指日正在一场汽车论坛上他再度道及房地产，激发言论热议。“房地产该当让懂的人去做，让不懂的做，做那么大，害了自身也害了别人。”曹德旺夸大自身不会涉足房地出现意。

　　更早之前，曹德旺还曾预言，房地产将成为有钱人之间的伐胀传花游戏，“及早卖掉屋子才明智，你认为屋子保值，别傻了“。

　　曹德旺一语中的，他的老家福州福清，也是福耀集团总部所正在地，近6年正在经过了一轮房地产发生性延长后，崭露了楼市“退烧”、房价回落等表象。

　　舉動一個四線縣城，福清樓市最旺時，二手房均價淩駕了2萬元/平方米，最貴幼區的房價淩駕4萬元/平方米，此刻這些數據已斷崖式下跌。

　　福清位于福修省東部沿海，地處福修省海峽西岸經濟區中部閉鍵和省會核心都市福州南翼。

　　以福清爲代表的福修東部沿海多個縣市，幾十年前曾是偷渡重災區，“福清幫”正在海表特別著名。那功夫，老平民偷渡的因由指向了一個字——窮。海域資源貧乏加上勞動力要緊過剩，貧窮逼著福修沿海住戶飄洋過海去淘金，如果有命賺到錢，他們就能回村蓋起幼洋樓。

　　韶華荏苒，福清今非昔比。此刻的福清不單是福修經濟開展排名前五的縣城，如故宇宙最充實的20個縣(市)之一，遵照表地統計局數據，福清2021年的GDP淩駕1400億元，表面增速淩駕15%。

　　福清最著名的企業是福耀集團，它正在汽車玻璃周圍的商場份額攻陷宇宙半壁山河，也是出口量最大的汽車玻璃臨蓐供應商。

　　但實踐上，福清的玻璃行業産值占界限以上企業産值比重僅爲2.5%，除了玻璃，福清的支柱性工業還包含電子、食物、化工、塑膠、電力等。上市公司除了有福耀玻璃，尚有天馬科技集團、坤彩原料科技、中源新能源、星原農牧科技等。

　　發財的縣域經濟帶來了人丁延長，遵照第七次人丁普查數據，過去十年間，福清市新增常住人丁15.6萬，目前總常住人丁數已達139萬人。

　　具有多個支柱性工業、人丁淨延長的東部沿海縣城正在過去幾輪房地産周期中，都經過了都市道貌的煥新和房價的發生式延長，福清也不各異。

　　很多人對待福清的從頭理解，源于得到了奧斯卡最佳記錄長片獎的《美國工場》。

　　片中，當“玻璃大王”曹德旺正在美國投資的工場臨蓐出力受挫後，福耀工場的一批美國處分職員從俄亥俄州代頓開拔，來到中國幼縣城福清練習取經。記錄片給到福清的第一個鏡頭，便是滿城正在修的室第樓盤和塔吊，赤色裝束板搭修的售樓處頂上，豎立著8位數的看房熱線號碼。

　　2017年，福清的土地商場“高燒不退”，正在一場土拍中，萬科、保利、世茂、碧桂園、華潤、金輝、正榮、中庚、名城、凱景、新東方、居悅等宇宙十余家開墾商都前來競買，激戰數個幼時，最終4宗地塊都高溢價拍出。此中，世茂拿下的一宗地塊溢價率高達80%，成爲福清土拍史上首幅限價地塊，因爲競配修，其線元/平方米。這場土拍之後，福清整個房價遲緩拔高，良多樓盤起先捂盤惜售、搭售車位、變相擡價。

　　正在那之後，正在福清樓價最堅挺的西區，其均價穩穩站上了15000元/平方米。從2018年-2020年，福清房價繼續上漲，遵照房寰宇探究院數據，2020年年中，福清二手房均價淩駕了2萬元/平方米，三個最貴幼區的房價淩駕4萬元/平方米，這代價以至淩駕了福州市區大一面樓盤。

　　韶華來到了2021年，受疫情、房地産大境遇等要素波及，福清樓市也經過了徹底的洗牌和蛻變。2021年上半年，福清的土拍和新房商場還一片向好，到了下半年則遲緩轉冷。

　　遵照表地宣布的網簽數據，2021年整年福清一手室第網簽9933套，同比上一年整整淘汰1356套，網簽面積同比下跌5.9%。昨年9月的網簽量，惟有3月份網簽量的三分之一擺布。

　　面臨發售壓力，福清不少項目以價換量，促銷打折，相對偏遠、配套不全的區域，起先嶄露8000元/平方米的房源。2020年時，福清有不少挂牌代價抵達三四萬的二手房幼區，此刻挂牌價近乎腰斬。

　　而遵照房寰宇探究院數據，福清本年4月二手房參考均價跌至19677元/平方米，本年7月進一步跌至13501元/平方米。

　　一位表地資深房地産中介告訴第一財經，2000年擺布，福清還沒有舉行縣城大開墾，也沒有太多像樣的樓盤，那功夫600元/平方米-800元/平方米的屋子正在表地便是“豪宅”了。

　　自後，因爲福清老城區曾經無法承載迅疾開展的經濟，當局提出了西進策略，起先肆意開展西區新城。2016年此後，又造成東西南北多區域一切著花、齊頭並進，縣城臉龐徹底改換。那功夫，這類東部沿海經濟發財的四線縣城，也是開墾商最愛進駐的片區。

　　克而瑞探究核心高級探究總監馬千裏以爲，過去十年城鎮化開展遲緩，城鎮人丁延長對房地産需求端進獻浩瀚，據國度統計局宣布數據，至2021年閉，我國城鎮人丁例爲64.7%，隔斷十四五預期標的65%僅剩不到0.3個百分點，因而我國城鎮化已進入中後期開展階段，改日城鎮化程度提拔速率勢必會降低。

　　但馬千裏已經看好福清這類具備特質工業的縣區。他暗示，目前我國縣城投資與都市差異很大，人均市政公用步驟固定資产投资仅为城区的二分之一摆布，人均投资强度仅为市辖区四分之一，县市城修开展提速空间浩瀚。值得闭怀的是，特质工业开展帮力人丁集聚，一面县市人丁延长凌驾市辖区，近十年有150个县市人丁延长抵达13%以上，大大煽动了这些县市的平居消费和住房需求延长。

　　本年5月，中共重心办公厅、国务院办公厅印发《闭于推动以县城为紧张载体的城镇化修理的见解》，提出了以县域为紧张载体的城镇化修理，安身于资源境遇承载才力、区位前提、工业根蒂、功用定位，开展拥有地方特质、差别功用、适应商场纪律的县城，指导农业变动人丁就近城镇化，完满大中幼都市和幼城镇妥协开展的城镇化空间结构。马千里暗示，国度层面促进县城的开展，改日可能仍将带来巨量的新增衡宇寓居需求。